存量房贷“换锚”LPR操作指南

存量房贷“换锚”LPR操作指南
2020年03月06日 21:35 经济参考网

原标题:存量房贷“换锚”LPR操作指南 来源:经济观察网

胡艳明

  你的房贷换“锚”了吗?

3月1日,存浮动利率贷款定价基准转换“工程”如期启动,其中包括约29万亿存量房贷。

各家银行先后公布了转换公告,并且有银行以问答形式进行了详细的说明。甚至被称为“央妈”的中国人民银行也发文发视频,详细解释转换的计算方法及规则。

选固定利率还是挂钩LPR(贷款市场报价利率)浮动利率,这是贷款人面临的首个选择题。

如果选择了LPR浮动利率,还要面临重新商定贷款定价日和定价周期的选择。不过,在选项上,经济观察报记者发现,商业银行的处理方式不尽相同:有的银行对此语焉不详;有的可以选择“次年年初或贷款发放日对应日期”;有的甚至在线上操作中未给客户以选择权,直接默认了原贷款合同的规定。

记者发现,重定价日的选择同样关键,如果选择了重定价日为1月1日,2020年的利率还是和原合同一样,从2021年1月1日开始改变;但是若选择贷款发放对应日(或其他时间)为重定价日,转换的时间可能决定了,你是在2020年就可以参考最新LPR,享受到利率下行的优惠,还是要等到2021年才能开始。

选固定还是浮动?

央行规定,2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商——以LPR为定价基准加点形成,或者固定利率。

举例来说,比如借款人小王,买房时享受了贷款基准利率打九折(下浮10%)的优惠,贷款日2015年8月1日,期限是20年。

如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR,首先要确定他的加点数值。

加点数值有点类似与以前基准利率折扣的概念,这个加点数值可以是正数也可以是负数,负数意味着可以在LPR基础上减基点。

因此,不管你原来的利率是上浮还是下?。ù蛘郏?,转化成LPR后,原有的折扣也不会改变,未来如果LPR利率下行,贷款利率可能降低。

根据央行公告要求,“存量商业性个人住房贷款定价基准转换为LPR的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值?!?/p>

以上述借款人小王情况为例,现在5年期贷款基准利率是4.9%,转换前的实际执行利率是4.9×(1-10%)=4.41%。而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。小王这笔房贷的加减点数值就是:4.41%-4.8%=(-0.39%),即减39个基点。

按照央行要求,加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。所以,不管未来LPR如何浮动,小王的房贷利率都是LPR利率减去0.39%。

选择固定利率,还是选择LPR浮动利率,基于贷款人对未来利率走势的判断。不过,需要注意的是,定价基准转换只有一次机会,转换之后不能再次转换。

能否选择重新定价日

记者注意到,大多数商业银行提供了线上线下的转换方式:线上如手机银行、网上银行;线下如网点及智能柜员机等。

不过,大多数按揭贷款人关注重心在选择LPR浮动还是固定利率上。根据央行规定了,金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

重定价日是指重新按照最新的定价基准(转换前为贷款基准利率,转换后为LPR)计算贷款执行利率的时间。如何选择重定价日?记者采访发现,多位房贷按揭人士在手机线上办理的过程中,在重定价日的选择上,银行提供的选择范围不同。

对于重定价日如何确定,各家银行公告表述不尽相同。其中工商银行公告中规定“可重新约定重定价周期和重定价日”,但是在实际手机银行操作中,只能选择“1月1日或贷款发放日”;中国银行、农业银行则直接规定“重定价日为次年一月一日或贷款放款日对应的每年对月对日”,建设银行称可约定利率调整日为每年的1月1日或贷款发放日在每年的对月对日。

中信银行规定利率调整周期、利率调整日与原合同约定保持不变,如需变更,需要线下与原贷款经办行预约办理。中信银行的手机银行变更过程中,只能选择转换方式为“LPR浮动利率”或“固定利率”,不能选择重定价日。

中信银行客服回复记者称,目前中信银行的线上办理尚未开通选择重定价日的功能,后续会反馈,如需办理,需要线下与贷款发放行联系商议。记者联系中信银行北京某支行,其客户经理表示,内部曾开会讨论对此条款的处理方式,具体的文件尚未签核,对有变更重定价日需求的客户会记录下来,予以回复。

目前还有部分银行如民生银行暂未上线手机银行办理的功能;兴业银行的手机银行、网上银行等渠道将于4月15日起开展定价基准转换工作。

如何选择重定价日

按照以往住房按揭贷款的常规操作,一般在合同中规定的定价调整日期为每年1月1日,或者每年与贷款发放日对应的日期。因此,在多家银行的实际办理中,大多出现了以上两个选择。

选择每年1月1日,还是选择贷款发放对应日,这中间也有差别。

定价基准转换为LPR后,利率在第一个重定价日前不会发生变化,从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。

以上述小王的情况举例,假设2020年3月-2021年7月,5年期以上LPR为4.75%(实际情况很可能会有所变化,具体取决于当时的LPR报价)。

如果小王的房贷重定价日为每年1月1日,2021年1月1日之前,他的执行利率均为4.8%-0.39%=4.41%,即2019年12月5年期以上LPR(4.8%)加固定点差(-0.39%)。

2021年1月1日之后,则变为4.75%-0.39%=4.36%。(这里的4.75%是假设的2020年12月的5年期以上LPR)此后年份以此类推。

那么,小王在2020年3月至8月的任意时点转换都可以,因为他要在2021年之后才能关联到LPR利率浮动带来的影响。

但是选择其他重定价日的情况就不同,可以提前享受利率下行带来的优惠。

如果重定价日为贷款发放日(即每年8月1日),若小王在2020年7月31日前转换,转换后到7月31日,这笔房贷的执行利率为4.41%。

2020年8月1日之后为4.75%-0.39%=4.36%。(这里的4.75%是上述假设的2020年7月的5年期以上LPR)。

若小王在2020年8月1日后转换,则这笔房贷的执行利率在2021年7月31日之前都会保持4.41%不变。也就是说,从2021年8月1日才开始执行4.75%-0.39%=4.36%的利率。(这里的4.75%是上述假设的2021年7月的5年期以上LPR)。

所以,在重定价日之前转换合同的贷款人,2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率。在重定价日之后转换的,则需等到2021年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率。

央行在公告中,未限定重定价日的范围,因此,个人客户能不能选择除了1月1日和贷款发放日,其他月份的重定价日?哪个月份比较合适?

常理来讲,选择重定价日应尽可能回避易出现LPR利率报价比较高的月份。不过,房贷利率参考的5年期LPR,从2019年8月开始报价至今,仅公布7个月,尚未有参考价值。

有行业人士测算,一般来说,一年中,年末年初时期资金利率通常比较高,可能在第三季度利率价格较低。

有股份行资产负债管理部人士并不认可这种说法,他对经济观察报表示,每年的货币政策都在调整,利率水平随之波动。资金的价格取决于整个宏观环境和金融市场的流动性水平,这个很难用历史的眼光去衡量。

银行统一转换?

此次存量贷款转换,不仅涉及到个人住房按揭,还包括部分个人消费贷款,个人经营贷款。也涉及到银行对公业务中的企业客户。

存量贷款可能有多少?从企业和居民两部分来看,自2019年8月LPR改革以来,监管鼓励银行新发放贷款参考LPR,对公存量贷款可能主要集中在2019年之前。据央行公布《存款类金融机构人民币信贷收支表》,截至2019年9月,非金融企业及机关团体贷款(主要是企业)的中长期贷款约55万亿。

上述股份行资产负债管理部人士称,曾经挂钩基准利率的贷款,也可以选浮动或者固定,但是大家常规还是选择固定,并且中长期贷款中,有很大部分是固定利率的项目贷款。

有银行在公告中表示,对公贷款的存量浮动贷款准换工作,工作人员会陆续与客户联系?!爸谐て诖钪姓急茸畲蟮氖亲》堪唇掖?,最大问题在个人客户和普惠客户,因为底数很多?!币晃还煞菪屑苹莆癫咳耸扛嫠呒钦?,存量贷款的准备工作从去年央行发文之后就开始了。

存量房贷规模几何?因为央行规定,2019年10月8日之后,新发放的住房按揭贷款挂钩LPR,因此,存量个人住房贷款可能集中在2019年三季度之前。根据央行数据,2019年三季度末,个人住房贷款余额29.05万亿元。而剔除已处于最后一个定价周期的贷款,实际余额比29.06万亿低。

按揭市场上,国有大行和股份制银行的占比较大,据中泰证券测算,个人住房贷款在各自板块中总贷款结构中的占比来看,国有银行占30.8%,股份行占17.3%,城商行和农商行各占13.4%和11.8%。

记者发现,目前从各家银行执行情况而言,还处于试水阶段,线下办理人数并不多,线上的操作系统也很难称完善?!安⒉皇且?月把贷款转换完,央行给了半年的周期去消化?!庇幸腥耸克?。

按照央行规定,存量贷款换锚原则上应于2020年8月31日前完成。不过,央行未明确要求未完成转换的将如何处理。

部分银行直接将没有任何操作的存量房贷客户的定价基准批量转换为LPR,这种行为成为“银行业普遍做法”。比如,招商银行将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR,希望仍维持原合同需要在2020年8月31日前与银行联系。

中信银行在2020年7月21日后,将于2020年7月21日对未办理转换的商业性个人住房贷款,按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。有异议的,可通过“线下办理”方式与银行另行进行协商。

兴业银行则是对在2020年7月31日前没有操作的直接批量转换,具体事宜另行公告。

建行则表示,过了8月31日再申请转换,很可能需要回到原贷款经办机构线下办理,无法享受现在的政策便利,因此建议在8月31日前办理转换。

批量统一操作的背后,银行也给客户保留了异议协商的机会。银行如此批量操作是否合规?北京一位银行业资深法律人士认为,问题在于,目前有关文件没有规定那么细致,更主要的依然是在原则规定范围内,借款人与银行通过合同协商一致。

固定利率 央行

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